В първите години на прехода апартаментите на по-ниски етажи в централната градска част бяха почти единствената възможност да се осигурят работни места на прохождащия частен бизнес. Оттогава досега бяха построени стотици хиляди квадратни метри модерни офисни площи. Въпреки това хиляди апартаменти продължават да се ползват за офиси. Те предлагат финансово по-изгодни условия от новите бизнес сгради. Намират се на възлови места в най-оживените квартали, където няма свободни петна за построяване на нови офис центрове.
Какво е положението на пазара на наемите на офиси днес? Ще разгледаме два района, където традиционно се концентират интересите за наемане на офис.
Центърът е предпочитано място на малките и средните компании, чиято дейност е свързана с често посещаване на различни държавни и общински служби. Той привлича голяма част от нотариалните и адвокатските кантори, които търсят лесни за намиране и за достигане от всяка точка на София адреси. Същото важи и за агенциите за недвижими имоти, чиито брокери искат да имат бърз транспорт до всички краища на града.
До скоро „Лозенец“ се смяташе за близък до Центъра, престижен квартал с неудобен транспорт. С пускането на метрото положението се промени и офисите, които са близо до метростанциите, се радват на по-сериозен интерес.
Средният наем на офис в зона Център е 8,52 евро/кв.м.
Интересни са съотношенията в различните категории. В диапазона от 70 до 150 кв.м има 339 обяви със средна цена 7,31 евро/кв.м. Предлагането се доминира от помещения в жилищни сгради. При случайно направена извадка от 20 предложения само 2 са в административни сгради и 18 - в жилищни сгради. От предложенията в жилищни сгради само 3 са със статут на офиси и то защото са в нови сгради и са проектирани по този начин. Офиси като този в стара сграда със сменен статут се броят на пръсти.
В диапазона от 151 до 300 кв.м предложенията са 245, като средният наем скача на 10,09 евро/кв.м. Рязкото увеличаване на наемните цени се обяснява с факта, че преобладаващият дял от предложенията са в бизнес сгради. При извадка от 20 предложения 14 са в административни сгради, а 6 са в жилищни сгради. От последните 3 са със статут на офиси и остават само 3 със статут на апартаменти.
Не са малко и предложенията в диапазона 301 – 1000 кв.м – 183 на брой. При тях средната наемна цена слиза до 8,34 евро/кв.м. Те са най-засегнати от конкуренцията на новите бизнес центрове, които се изградиха и продължават да се изграждат в различни райони на столицата и най-вече по „Цариградско шосе“, около „Бизнес парк София“ и в „Хладилника“ около „Парадайс мол“.
Над 1000 кв.м има само 47 обяви със среден наем 7,92 евро/кв.м. Това са самостоятелни сгради, някои от тях емблематични за стара София или по-нови. Рекламират се и етажи в новите бизнес центрове, главно по протежението на бул. „Тодор Александров“.
В пъти по-малко е предлагането в друг предпочитан софийски квартал - „Лозенец“. В диапазона от 70 до 150 кв.м обявите са 61 със средна цена 7,1 евро/кв.м. Между 151 до 300 кв.м са 63 обяви със средна стойност 8,02 евро/кв.м. И тук, както в Центъра, при по-малките площи преобладават жилищата на ниски етажи, предлагани за офиси. С увеличаването на площта везните се накланят в полза на същинските офиси. Такива са почти всички предложения в сегмента 301 – 1000 кв.м, които са общо 55 при средна цена 9,36 евро/кв.м. Средният наем отново пада на 8,13 евро/кв.м при сградите над 1000 кв.м, където обявите са само 10.
Най-голямото предимство на помещенията със статут „офис“ спрямо тези със статут „жилище“ е стабилността и дългосрочността, която предлагат на наемателите. Те не са подвластни на настроенията на съседите в жилищната кооперация, които във всеки момент могат да пуснат жалба и да възпрепятстват ползването на имота като офис. Не се знае също кога общинската администрация ще реши да започнат да се спазват разпоредбите на ЗУТ, според които „в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обектите".
Валентин Съйков
В публикацията са цитирани данни за брой обяви и офертни цени в портала Imot.bg.
Имоти ООД © 2023 . Всички права запазени.
Developed by Larasoft
