Цените на имотите през 2019. Три възможни сценария.

2018-12-17 09:53:17

Отминаващата 2018 година за недвижимите имоти определено беше година на продавачите. Тя беше четвъртата поред година на отчетливо покачване на цените. Натрупаните нереализирани активи от годините на кризата бяха разпродадени. Банките се отърваха от голяма част от придобитите имоти. Достигнатите ценови равнища гарантираха добра печалба на всеки инвеститор, който беше успял да извади навреме проекта си на пазара. На този фон атрактивните предложения караха купувачите да се съревновават помежду си кой да затвори сделката.

Есента внесе нови нюанси в картината и показа, че пикът на сегашния икономически цикъл в сектора недвижими имоти е достигнат. При сегашното състояние на пазара и на цялостното икономическо развитие на страната цените не показват повече потенциал за растеж. Преминаваме постепенно към балансиран пазар, който дава равностойни шансове и на продавачи, и на купувачи да правят добри от тяхна гледна точка сделки.

В такива моменти прогнозата за бъдещото развитие придобива особена тежест в очите на всички участници на пазара.

Да започнем с макроикономическите фактори. Наливането на пари от централните банки в САЩ и Европа завърши. Идва времето за уравновесяване на балансите. Увеличаването на лихвените проценти от Европейската централна банка през следващата година ще сложи край на лесните пари и ще промени движението на паричните потоци. За поредна година правителството ще се похвали, че България е остров на стабилността. Преведено на не толкова дипломатичен език, това означава остров на застоя, обусловен от липсата на воля за съществени реформи и изкореняване на корупцията. В тази обстановка няма причини тенденцията за драстичен спад на чуждестранните инвестиции да се обърне в положителна посока.

През следващата година пазарът на недвижими имоти у нас ще остане изключително вътрешен пазар. Това важи особено за покупко-продажбите на жилища. Той ще се определя от съотношението между търсенето от страна на мотивирани купувачи и наличното предлагане. При бизнес имотите положението е малко по-различно. Българските и чуждестранните компании от сектора на услугите и търговията ще запазят интереса си към наемане и закупуване на необходимите им офисни и търговски площи.

На графиката могат да се проследят три сценария за движението на цените на имотите през следващата година. Първият предвижда запазването им на равнището от декември 2018 г. Пазарът ще се движи от силата на инерцията. По-голяма активност ще проявяват тези, които купуват за задоволяване на собствени нужди за сметка на по-изчаквателна позиция от пазаруващите с цел инвестиция. Промяната на това съотношение би довело до намаляване на общия брой сделки в сравнение с последните силни години.

При втория сценарий инерционният период на задържане на постигнатите позиции се ограничава в рамките на първото тримесечие. След него може да се очаква тенденция на леко и плавно коригиране на цените надолу. Общата тенденция към корекция означава, че цените на най-качествените и търсени имоти ще се запазят без промяна, а тези, към които интересът е значително по-малък, ще трябва да се борят за вниманието на купувачите с променени цени.

На третата графика виждаме опит на продавачите на всяка цена да запазят цените на имотите непокътнати през първата половина на годината. Отлагането на продажбите тогава може да накара онези от тях, които имат спешна нужда от пари, да прибегнат до по-сериозно намаляване на цените за да постигнат бърза сделка. Отключването на такъв процес може да доведе до по-голямо намаление на общите ценови равнища.

Възниква основателният въпрос защо трябва да се стига до намаления на цените според сценарии две и три, след като и първият сценарий е напълно възможен. Да, той е възможен, но съдържа в себе си риска от много по-рязко слизане надолу през последващата 2020 г. А всяко революционно разместване на пластовете е по-болезнено от еволюционното придвижване към ново равновесие. Какво точно ще се случи, ще зависи от поведението на участниците на пазара през следващата година.

Валентин Съйков,

управител на „Имоти“ ООД

 

Ако искате да четете редовно новини и коментари за пазара на недвижими имоти, абонирайте се за нашия месечен бюлетин чрез формата за абонамент долу вдясно на този сайт.