Жилище, офис или магазин – коя е най-добрата инвестиция?

2019-03-08 11:05:32

Основните видове имоти, които се купуват от дребните и средните инвеститори с цел получаване на доход от наем, са жилищата, офисите и търговските обекти. Жилищните имоти, предимно едностайни, двустайни и тристайни апартаменти, са в центъра на вниманието на тези инвеститори и заемат преобладаващия дял от техните инвестиции.

Апартаментите имат няколко големи предимства в очите на инвеститорите. Жилищният пазар е най-лесно разбираем за неспециалистите или поне така изглежда. Мнозинството от хората смятат, че имат необходимия минимум познания за цените на жилищата и тяхното движение. Апартаментът много лесно сменя своето предназначение от инвестиция с цел получаване на доход в имот за лично ползване. В условията на нормален пазар, незасегнат от тежка криза, той е бързо ликвиден. Банките са склонни както да кредитират неговото закупуване, така и да го приемат като обезпечение при отпускането на ипотечни кредити за последваща друга инвестиция.

Основните недостатъци на апартамента под наем са рисковете, свързани с недобросъвестни наематели. Първо, той изисква влагането на допълнителни средства, защото много често се търсят обзаведени или полуобзаведени жилища. Не са редки случаите, когато обзавеждането се оказва похабено или направо унищожено след наематели, които не полагат грижата на добър стопанин. Процедурата за изваждане на наематели, които не плащат своя наем и сметките за консумативи, може да отнеме месеци, като през това време собственикът инкасира нетни загуби. Особено трудна е тази процедура през зимните месеци и когато наемателите са семейства с деца.

Това, което е недостатък на жилищата под наем, е голямото предимство на офисите и особено на търговските обекти. Те се предлагат обикновено необзаведени. Преустройствата, а понякога и ремонтите, се извършват в повечето случаи от наемателите, частично за сметка на наема. Контролът върху добросъвестното им използване е по-лесен. Освобождаването им при неплащане на наема е по-бързо, а фактът, че наемателите обикновено са юридически лица, дава по-големи шансове за събиране на дължимите суми. Разходите за ремонт след излизането на наемател от едно празно помещение по принцип са по-малки отколкото при обзаведените имоти.

За минус в очите на инвеститорите може да се приеме по-трудното разбиране на механизмите на пазара на бизнес имотите. Той има своя специфика, която в не малка степен го отличава от този на жилищата. Подценяването или непознаването на някои детайли може да доведе до дълги периоди на незаетост или до отдаването на нива далеч по-ниски от предварителните разчети. Инвестицията в такъв имот обикновено трябва да става с пари в брой или с кредит от юридическо лице. В политиките на банките обикновено не влиза кредитирането на физически лица за закупуване на имоти с бизнес предназначение. Те обаче могат да се използват успешно като обезпечение при получаването на следващ ипотечен кредит за жилище.

За илюстриране на казаното дотук ще разгледаме моментното състояние на наемите в три различни части на София, които се радват на внимание от страна на инвеститорите.

В сайта Imot.bg за Лозенец има 480 обяви за даване под наем на едностайни, двустайни и тристайни апартаменти с площ между 50 и 200 кв.м. Средният наем, който се иска от собствениците, е 6,57 евро/кв.м. Обявите за даване под наем на офиси със същата площ са 152, а средният офериран наем е 8,35 евро/кв.м. При магазините с тази площ обявите са 43, а средният наем е 11,07 евро/кв.м.

Традиционен интерес предизвикват южните райони, особено Стрелбище, Белите брези, Красно село, Борово и Гоце Делчев. В тях има общо 430 предложения за жилища с избраните характеристики при среден наем 5,41 евро/кв.м. Броят на офисите е 58 при среден наем 7,02 евро/кв.м, а на магазините - 44 при среден наем 12,61 евро/кв.м.

Още първата линия на метрото „вдигна акциите“ на Младост 1, 1А, 2, 3 и 4. Сега там се предлагат 253 жилища за средно 5,73 евро/кв.м, 85 офиса за 6,83 евро/кв.м и 57 магазина за 7,83 евро/кв.м. Знае се, че реалните бройки навсякъде са по-малко, защото статистиката се изкривява от повтарящи се обяви. Основните съотношения обаче едва ли подлежат на съмнение.

Трябва да направим уговорката, че по-големият брой оферти за съответния вид имот и район може да означава засилен интерес от страна на наемателите, но и по-голяма конкуренция между наемодателите. По-високите средни нива на офертите изглеждат привлекателни, но не винаги те се свързват с бърза ликвидност, а по-скоро могат да бъдат предпоставка за по-дълга незаетост. От решаващо значение винаги са конкретното местоположение и качествата на предлагания имот. Затова изборът на професионалист, който да ви помогне в избора на имота, в който ще инвестирате, е от изключително значение.

 

Валентин Съйков