Оправдан ли е рискът при новото строителство?

Бумът на имотния пазар през последните години отново изведе на мода сделките с ново строителство „на зелено“. В това няма нищо учудващо. Във всяка пазарна ситуация, при която търсенето преобладава над предлагането, балансът е наклонен в полза на продавача. Част от купувачите, които не могат да намерят задоволяващ ги готов продукт, се насочват към „фючърси“ - стоки, които ще бъдат налични в някакъв бъдещ период. Това е особено характерно за всеки възходящ цикъл на пазара на недвижими имоти.

Финансирането на новото строителство „на зелено“ у нас има вече тридесетгодишна традиция с доста отработени схеми. Участниците в него натрупаха опит и са наясно с процедурите, но някои специфични моменти налагат периодичното им разясняване.

Основни предимства на този род покупки са по-ниската цена, която може да се договори в начален етап на строителството и плащането на вноски. Това означава, че не е необходимо да разполагате с цялата сума в момента на подписването на договор. Някои строителни фирми с осигурено финансиране дори предлагат заплащане на значителна част от цената при Акт 16. Освен че дава повече сигурност на купувача, такава схема за плащане дава възможност той да получи без проблем ипотечен кредит от банка.

Основен недостатък на покупката „на зелено“ е, че жилището не може да се ползва веднага. За всеки случай си калкулирайте и няколко месеца повече от обявения от строителя пусков срок, защото инвестиционният процес в строителството е сложен и често се натъква на непредвидени пречки, които могат да доведат до забавяне. Ако не сте без покрив в момента на завършването, добре е да поизчакате изсъхването и слягането на сградата преди да поръчате последните довършителни работи и да се нанесете с мебелите.

Районите с интензивно строителство създават и други проблеми на жителите си. Може в следващите години до вас да се открие друга строителна площадка, особено ако сградата е на незастроен калкан. Друг проблем е  вероятната липса на асфалтирани улици и комуникации, докато тече застрояването на квартала.

Тези недостатъци са от рода „Трай, бабо, за хубост“ и са лесно предвидими. По-важното е да не допуснете фатална грешка при подписването на предварителния договор. Затова ще се спрем на някои от рисковете при този процес.

Проучването трябва да  започне с проверката на собствеността на терена, която да бъде поне десет години назад, независимо дали земята е купена от инвеститора или той има отстъпено право на строеж. Евентуални съдебни спорове за собствеността на парцела могат да поставят в риск целия проект или да го забавят за дълго време.

Следващата крачка е да се проучат всички строителни книжа: одобрени проекти, влязло в сила разрешение за строеж, протокол за откриване на строителна площадка и друга строителна документация. Не бива да се забравя, че документите в строителството не са безсрочни, а се издават за определен срок, както и че законовите изисквания към тях се променят през годините.

Имайте предвид, че най-големите проблеми и забавяния обикновено идват не от строителството на самата сграда, а от разрешенията и изграждането на външните връзки: електрозахранване, водопровод и канал, отопление – от ТЕЦ или на газ. Техните доставчици са монополисти и извиват ръцете на инвеститорите по начин, който може да постави в риск въвеждането в експлоатация на обекта. Затова трябва да се проверят внимателно одобрените проекти за външни връзки. Ако обектът е в начален етап трябва да има становища за присъединяване от експлоатационните дружество, а на по-късен етап – договори за присъединяване.

Важна работа преди поставянето на подписите е проучването  на самия инвеститор и на източниците на финансиране на строителството. Търговският и Имотният регистри дават известна информация, която е добре да се допълни от други източници.

След като вече сте наясно, че няма основания за тревога, може да пристъпите към сделката. Ключов момент тук е изборът на конкретния апартамент. Не забравяйте, че „окото лъже“. Размерите на помещенията на чертеж се възприемат по един начин, а на живо – по друг.  Ако нямате опит в разчитането на архитектурни проекти, направете съпоставка на размерите на стаите с жилището, в което живеете или на друго подобно. Когато  се купува на „картинка“ трябва да се внимава колко светлина и въздух ще има в жилището. За целта може да посетите  мястото в различни часове от денонощието за да си дадете сметка за движението на слънцето.

Направете си точна сметка на финансите. Обикновено апартаментите се предлагат на шпакловка и замазка, без отоплителни тела и интериорни врати. Затова трябва да се предвиди допълнителен бюджет за довършване. Не икономисвайте от покупката на едно, а най-добре на две паркоместа. Такава икономия може да ви вгорчи живота след това. Паркирането се превръща във все по-голям проблем в градовете навсякъде по света и особено у нас.

Накрая добавете още един разход, който може да ви спести много загуби и разочарования. Комисионната на вашия опитен брокер ще ви предпази от грешки и ще ви позволи да спите спокойно в дългия период до Акт 16.

Ако искате да закупите жилище от някой от препоръчаните строители, с които работи „Имоти“ ООД, можете да ни потърсите на 0888 501599 или да ни пишете на: office@imotiood.com